Manual de Compra dos Imóveis da CAIXA

Acesse em www.caixa.gov.br/imoveiscaixa. Pelo portal você pode:

• Encontrar seu imóvel — busca por UF, cidade, bairro e características.
• Efetuar cadastro — reunir propostas e imóveis favoritos.
• Fazer uma proposta — nas modalidades disponíveis.
• Acessar Editais de Leilão — para imóveis em Licitação Aberta e/ou 1º e 2º Leilão.
• Efetuar o pagamento — conforme condições vigentes.

1. Clique em "Busque seu imóvel".
2. Selecione estado e cidade (e, se quiser, bairro e modalidade).
3. Os campos de características não são obrigatórios — use-os para refinar a busca.
4. Nos resultados você verá as modalidades: 1º Leilão SFI, 2º Leilão SFI, Compra Direta, Venda Online e Licitação Aberta.

Antes de começar

• Clique em "Fazer uma proposta" para iniciar o cadastro (pessoa física ou jurídica).
• Após finalizar o cadastro, você volta automaticamente para a proposta do imóvel selecionado.
• Formas de pagamento possíveis: à vista, financiamento e uso de FGTS (a depender do imóvel).

⚠️ Atenção: no financiamento, o crédito imobiliário deve estar aprovado antes do registro da proposta. Para usar FGTS, consulte previamente uma agência CAIXA ou correspondente autorizado.

Login / Cadastro no ambiente CAIXA

Faça login ou crie um novo cadastro. Isso garante:

• Praticidade e segurança
• Proteção de dados
• Acompanhamento de disputas

Nesta etapa, só são obrigatórios os campos marcados com asterisco (*).

Passos da proposta

1. Dados do proponente ou representante.
2. Agência de relacionamento e corretor credenciado que intermediou a venda. A intermediação da imobiliária é custeada pela CAIXA. Os corretores ajudam na obtenção de documentos, guias de pagamento, contato com síndico, apoio na desocupação e registro em cartório.
3. Forma de pagamento — campos habilitados conforme as condições do imóvel. O CCA só é liberado se houver valor de financiamento.
4. Dados bancários — para eventual ressarcimento de valores pela CAIXA.
5. Assessoramento da venda (CRECI) — obrigatório se não informado antes. Escolha entre:
   • Digital: escrituração e registro totalmente eletrônicos, sem documentos físicos.
   • Convencional: todas as imobiliárias habilitadas, independente da forma de escrituração.
6. Declarações — aceite as condições e clique em "Gravar proposta".

• Venda Online (cronômetro ativo): consulte em "Minhas disputas".
• Compra Direta e propostas homologadas: aparecem em "Meus Resultados" → aba "Em andamento".
• Imóveis pagos e registrados: ficam em "Meus Imóveis".
• É possível cancelar a proposta após homologação e antes do pagamento do boleto — ação irreversível.
• Nesses menus também dá para imprimir a proposta e a matrícula do imóvel.

⏰ Prazo do boleto: validade de 2 dias úteis — deve ser impresso e pago para iniciar a contratação.

Em "Meus Resultados" é possível alterar composição de valores, participantes e agência de contratação.

• Campos de Financiamento/FGTS só são liberados se o imóvel aceitar.
• Passo 2 — Proponentes: incluir/excluir participantes (só cadastrados no ambiente CAIXA). Pode-se mudar para Pessoa Jurídica se a empresa estiver cadastrada e o proponente constar como sócio na Receita Federal. O proponente principal não pode ser excluído.
• Passo 4 — Valores: a composição pode mudar, mas não o valor global da proposta.
• Pode-se alterar a agência de contratação.

À vista

1. Pagar o boleto em até 2 dias úteis.
2. Ir à agência CAIXA escolhida para retirar documentos da Escritura.
3. Registrar a transferência em Cartório e trocar a titularidade junto à Prefeitura.

Financiamento e uso de FGTS

1. Pagar o boleto em até 2 dias úteis.
2. Levar ao Correspondente CAIXA (CCA) ou agência os documentos:
   • Proposta e boleto impressos + comprovante de pagamento
   • Documento de identificação
   • Comprovante de residência
   • Comprovante de estado civil e regime de bens
   • Comprovante de renda atualizado (últimos 2 meses)
   • Declaração de Imposto de Renda
   • Simulação da operação
   • Documentos complementares solicitados
3. Com o crédito aprovado e/ou FGTS liberado, assina-se o contrato.
4. Registrar o contrato em Cartório e trocar a titularidade junto à Prefeitura.

• Não há como saber previamente se o imóvel está ocupado. Na maioria dos casos, o ocupante desocupa sem problemas após notificação.
• Você pode ir ao local sondar a situação, mas a CAIXA não autoriza a entrada no imóvel antes da compra.
• Vale conhecer a região — uma alternativa prática é usar o Google Maps para uma visão ampla.
• A desocupação só pode começar após o registro do imóvel e a baixa da compra, seguindo as regras da lei.

• Estar ocupado não é impedimento — há muitos casos de desocupação amigável.
• Em leilão extrajudicial, o processo comum é:
  1. Tentar acordo amigável via notificação extrajudicial.
  2. Se não houver saída, ingressar com ação de imissão na posse.
• A lei garante ao arrematante o direito à imissão judicial, com possível liminar de desocupação em 60 dias, desde que a consolidação da propriedade esteja comprovada e o imóvel registrado em nome do arrematante.

Recursos próprios

• Boleto gerado automaticamente, a pagar em até 3 dias.
• Disponível para download no sistema da CAIXA (também enviamos pelo WhatsApp).

Uso de FGTS

• Faça análise prévia do valor disponível para saque e informe o valor na proposta.
• É preciso já saber seu enquadramento e o valor liberado para compra.
• Mesmo com FGTS maior que o preço, é obrigatório pagar no mínimo 5% em dinheiro (boleto); até 95% pode ser FGTS.

Financiamento SBPE

• Só aparece na ficha se o imóvel aceitar financiamento.
• Só faça proposta se não tiver pendências de crédito.
• Faça análise prévia de aprovação de crédito antes da proposta (orientação da CAIXA).
• Informe o valor de entrada (mínimo 5%) + saldo financiado.
• Se financiamento + 5% não atingir o valor de compra, aumente a entrada até igualar o valor de venda.
• Se a opção não aparece na ficha, o imóvel não permite financiamento — não há filtro de busca para isso, então continue procurando outro que informe aceitar financiamento.

Requisitos

• Sem restrição de crédito
• Renda comprovada
• Valor em dinheiro para entrada + valor para pagar a documentação do imóvel

Documentação

• Documentação pessoal
• Comprovantes de renda
• Extrato bancário das contas

Observações importantes

Precisamos saber o valor disponível em dinheiro para definir o teto do imóvel. Quanto menor o percentual financiado, maior o desconto na taxa de juros.

O FGTS não serve como entrada — ele abate o saldo devedor e diminui o valor financiado.

Pré-aprovação obrigatória

A CAIXA exige pré-aprovação de crédito antes da proposta. Tratamos disso pelo WhatsApp; após a aprovação, você recebe um código para preencher no formulário de proposta.

Há dois tipos: condomínio e tributos + registro do imóvel.

• Leilão: comprador paga a comissão do leiloeiro e todas as despesas de condomínio e tributos (confira o edital).
• Licitação Aberta: comprador paga parte das despesas de condomínio e o total de tributos (confira a ficha).
• Venda Direta: conforme a ficha do imóvel — geralmente a CAIXA paga parte ou toda a dívida de condomínio/tributos (confira a ficha).
• Em todas as modalidades: o registro do imóvel é do comprador, que deve enviar cópia de RGI e IPTU em até 60 dias para a baixa de compra.

• Responsabilidade do comprador até 10% do valor de avaliação do imóvel.
• A CAIXA paga apenas o que exceder esse limite de 10%.
• Não temos o valor exato das dívidas — solicite à administradora.
• Investidores costumam reservar 10% do débito nas custas do investimento.
• Na prática, o comprador pode negociar com a administradora; o que passar de 10% a CAIXA paga integralmente após envio do RGI e IPTU em nome do comprador.

Exemplo: imóvel avaliado em R$ 253.000,00 → despesa máxima de condomínio para o comprador é R$ 25.300,00 (o excedente a CAIXA paga). A dívida de IPTU de R$ 4.535,00 é de responsabilidade do comprador.

Regra geral

• Todas as despesas de tributos são do comprador (confira sempre na proposta).
• Abrange IPTU, taxa de incêndio, laudêmio e outros — o foco principal é o IPTU.
• Todas as dívidas de IPTU são de responsabilidade do comprador em todas as modalidades.

Inscrição imobiliária

Com esse número, consulte no site da prefeitura eventuais dívidas de IPTU e valores.

Se não constar na ficha, o comprador deve buscar diretamente na prefeitura para saber dívidas, imprimir documentação e alterar a titularidade do IPTU.

Quando a inscrição imobiliária não é informada — Rio de Janeiro

Buscar na Secretaria de Fazenda nos pontos:

• Centro: Rua Afonso Cavalcanti, 455 – prédio anexo – térreo
• Barra Shopping: Av. das Américas, 4.666 – Entrada A, lojas 215/216
• West Shopping: Estrada do Mendanha, 555 – Campo Grande – Loja 282
• Norte Shopping: Av. Dom Helder Câmara, 5474 – Loja 3021 – Cachambi

• Boleto (recursos próprios): pagar em até 3 dias.
• Boleto (validade portal): 2 dias úteis.
• Envio de RGI e IPTU em nome do comprador: até 60 dias após a compra.
• Liminar de desocupação judicial: possibilidade de 60 dias.