Sistema Financeiro da Habitação

Sistema Financeiro da Habitação

É o sistema de financiamento imobiliário ideal para quem para você que deseja comprar seu primeiro imóvel residencial com os benefícios do Governo Federal, se com até R$ 1.500,00,00 você consegue comprar o imóvel que você pretende morar o Sistema Financeiro da Habitação poderá te ajudar nessa conquista, assista esse vídeo até o final e se quiser mais informações basta falar com um de nossos especialistas clicando no botão indicado.

Hoje você vai aprender sobre:
– como funciona o SFH,
– quais as regras do programa,
– quais os benefícios que você pode ganhar,
– identificar quais os imóveis que se encaixam nesse perfil.

Sistema Financeiro da Habitação

Sistema Financeiro da Habitação

Hoje vamos estudar como funciona o Financiamento Imobiliário pelo Sistema Financeiro da Habitação (SFH) e como você poderá garantir o máximo de benefícios na compra do seu imóvel neste sistema.

Adquirir a casa própria é um dos desejos mais presentes na vida de qualquer pessoa. Porém, para conseguir realizar esse sonho, muitas vezes o comprador precisa contratar um financiamento para ajudar em sua aquisição. 

No Brasil, esse financiamento pode ser viabilizado por dois sistemas. Um deles é o Sistema Financeiro de Habitação (SFH).

Mas por apresentar mais vantagens e cobrar taxas de juros menores, o Sistema Financeiro de Habitação costuma ser o preferido dos compradores. Logo, isso faz do SFH a modalidade de financiamento imobiliário mais utilizada no país.

O que é o SFH – Sistema Financeiro da Habitação?

O Sistema Financeiro de Habitação (SFH) é um programa de financiamento habitacional do governo para facilitar a construção, aquisição ou reforma de imóveis residenciais no Brasil. 

Se você estiver livre de restrições de crédito e ainda consiga comprovar sua renda mensal, se o imóvel for residencial e tiver o valor máximo de R$1.500,00, você pode solicitar esse tipo de financiamento para a compra de um imóvel pronto, legalizado, novo ou usado, esse sistema hoje representa a realidade do maior número de pessoas que solicitam um tipo de financiamento imobiliário

O Sistema Financeiro da Habitação (SFH) foi legitimado pela lei nº 4.380 em 1964. Regendo grande parte dos financiamentos imobiliários brasileiros, seus fundos tem origem nas contas poupança e podendo, também, ser repassados pelo FGTS, esses fundos são empregados exclusivamente na aquisição ou na construção de residências próprias.

De acordo com a lei, 70% da captação feita por essas duas fontes devem ser destinadas a financiamentos habitacionais. Deste total, 80% devem ser aplicados em operações do SFH. Já o restante dos recursos são advindos de demais captações realizadas a taxa de mercado, como as Carteiras Hipotecárias, por exemplo.

A iniciativa tem como grande objetivo o de reduzir o déficit habitacional do país, oferecendo crédito de longo prazo com juros baixos, ou seja, com o SFH, tem como objetivo atender boa parte da população que não possui condições para contratar um financiamento tradicional. 

Para quem é o Sistema Financeiro da Habitação?

O SFH ajuda essa população a conseguir adquirir sua casa própria com mais facilidade. O recente programa Minha Casa, Minha Vida, por exemplo, é uma das iniciativas que fazem parte do SFH.

Se você pretende comprar um imóvel de até R$1.500.000,00; possui uma renda mensal acima de R$2.800,00; possui um valor em dinheiro disponível para dar de entrada e está com seu nome sem restrições de crédito, essa pode ser a melhor forma de comprar seu imóvel.

Contando com a Caixa Econômica Federal como principal intermediária, os financiamentos feitos através do Sistema Financeiro de Habitação possuem regras estipuladas pelo governo. Além disso, a aplicação dessas regras são fiscalizadas pelo Banco Central.

Além da Caixa Econômica Federal outros bancos e instituições financeiras também podem realizar esse tipo de financiamento, logo não é uma exclusividade da Caixa, fato esse que centenas de milhares de pessoas não sabem,  

O ponto mais complicado ainda é o despreparo de profissionais que trabalham nos bancos em relação a esse tipo de financiamento pois demanda além de conhecimentos financeiros muito conhecimento sobre documentação do imóvel que se deseja adquirir.

Essencialmente, o sistema financeiro foi desenvolvido para ajudar o brasileiro a adquirir a sua casa própria. Sendo assim uma das medidas tomadas é que o SFH determina que até mesmo o melhor financiamento imobiliário represente, no máximo, 80% do valor total do imóvel, incluindo as despesas acessórias. Isso significa que você terá que ter ao menos 20% do valor do imóvel para dar de entrada.

Entrando nos detalhes que fazem toda diferença


Os compradores, entretanto, precisam estar cientes de que, além do valor do imóvel em si, é preciso arcar com uma série de despesas acessórias. Elas dizem respeito a custos de cartório de registro de imóveis, ITBI (Imposto Sobre Transmissão de Bens Imóveis) e escritura. “O ideal é que o comprador reserve pelo menos 5% do valor total da transação para suportar esses custos”, esse é o meu conselho.

Tomando como referência um imóvel de R$ 300 mil, os custos acessórios serão de mais ou menos R$ 15 mil. Os valores variam de acordo com a cidade e com o Estado. Na capital de São Paulo e na capital do Rio de Janeiro, por exemplo, o ITBI é de 3% do valor do imóvel.

A base de cálculo do ITBI é o valor venal do imóvel ou do direito a ele relativo, no momento da transmissão. O ITBI corresponde a um percentual do valor de mercado do imóvel, ou do valor declarado, sendo usado para o cálculo, o valor mais alto.

Nas hipóteses em que a autoridade fiscal não concorda com o valor declarado pelo contribuinte para a transação, o imposto é lançado mediante arbitramento da base de cálculo. O arbitramento é feito a partir de critérios tecnicamente reconhecidos para avaliação de imóveis.

“Quem deve arcar com essas despesas não é o vendedor, mas sim o comprador. A não ser que na operação exista permuta de imóveis. Nesse caso, as despesas existirão para ambos permutantes.

As despesas com cartório de registro de imóveis visam a garantir a troca da titularidade do bem, é a única garantia da propriedade. Nesse caso, os valores podem variar de acordo com a tabela de emolumentos de cada Estado e se alterar de acordo com o valor do imóvel.

Nos casos que o imóvel seja financiado, não é necessária a escritura, pois o contrato de financiamento faz as vezes desse documento. è o que chamamos de repasse de financiamento, que nada tem haver com portabilidade do financiamento. 

Nesses casos, as taxas também variam, dependendo do sistema de financiamento adotado. No repasse o contratante do financiamento recebe pela parte que já pagou pelo imóvel e o novo contratante, se aprovado pelo banco, passa a ter a posse do imóvel e assume as prestações restantes.

A avaliação do valor do imóvel para receber os benefícios do SFH não pode ultrapassar R$1,5 milhão em todos os estados brasileiros. O SFH ainda determina que o Custo Efetivo Máximo (CEM) do contratante do empréstimo não ultrapasse os 12% anuais. 

Vale lembrar que o Custo Efetivo Máximo é diferente do Custo Efetivo Total (CET) na questão das taxas, já que no CET são incluídas, por exemplo, alíquotas, como o seguro de morte, o DIF (seguro de Danos Físicos do Imóvel) e o MIP (Invalidez Permanente). 

Essas outras despesas que incidem no valor da sua prestação devem ser muito bem analisadas e negociadas para garantir um valor menor na sua  prestação.

Para se enquadrar no SFH, não é permitido que o contratante possua outro financiamento nesse regime. Caso o solicitante vá utilizar o saldo do FGTS para pagar parte do imóvel, na data de concessão, o contrato CLT do FGTS deverá ter três anos de duração e corresponder a 10% do valor final do imóvel. 

Atente para o resumo dessas regras do SFH; O valor máximo que o imóvel pode ter para ser financiado pelo SFH, hoje é de R$ 1.500.000. O financiamento por meio do SFH só cobre até 80% do valor total do imóvel. 

Só é válido para imóveis residenciais, podendo ser para aquisição ou construção, o solicitante não pode ter outro financiamento, a taxa máxima anual é de 12% e as despesas acessórias podem ser incluídas no seu contrato de financiamento

Esse valor inclui as despesas acessórias da operação. Porém, o sistema também oferece uma série de facilidades e vantagens ao comprador. Dentre elas, estão o re-financiamento em até 50% do prazo inicial e a utilização do FGTS para abater o valor das prestações e amortizar a dívida.

Além disso, o prazo máximo para o pagamento do SFH também é mais longo que a média. Ele pode chegar até a 35 anos o que representa 420 meses. 

Já a cobrança de juros do SFH é de no máximo de 12% ao ano. Entretanto, antes de fechar o financiamento, o interessado também precisa passar por uma análise financeira. Além disso, também é necessário apresentar alguma comprovação de renda. 

Isso ocorre devido ao limite estabelecido pelo programa para o valor das parcelas, que não podem ser maiores que 30% da renda mensal de quem contrata.

Quanto às despesas acessórias, existe a possibilidade de esses elevados custos pesarem no bolso do comprador e por isso alguns bancos aceitam incluir essas despesas no financiamento. 

Também existem cidades que, a depender do tipo e da localização do imóvel, podem acabar dando isenção total ou parcial do ITBI e quem compra a primeira moradia financiada também pode ter desconto de 50% nas taxas cartorárias. dependendo de cada caso. 

Esses incentivos são positivos, pois reduzem sensivelmente a quantidade de dinheiro que o comprador precisa desembolsar logo de cara. Infelizmente, a burocracia pesa muito em todo esse processo, e tudo isso vira custo para o comprador.

Eu recomendo que tanto os vendedores quanto os compradores utilizem os serviços de de um consultor imobiliário devidamente credenciado.

O vendedor e o comprador, cada um com o seu próprio corretor, é a melhor maneira de você ter um profissional dedicado a defender seus interesses e te garantir uma melhor negociação sempre, isso evita os conflitos de interesse.

Outro motivo de se ter um corretor, é qualquer problema que aconteça você tem quem a recorrer, ainda em casos complicados você pode contar a ajuda do CRECI, o Conselho Regional dos Corretores de Imóveis, que vai te ajudar caso haja necessidade. 

Os corretores são profissionais indispensáveis para uma negociação segura, a devida complexidade na questão de documentação, uma falsa economia em honorários de corretagem de imóveis pode te gerar um prejuízo enorme, afinal estamos falando de altos valores, a realização do seu sonho pode se tornar o seu maior pesadelo por falta de certos cuidados.

Como em todas as profissões existem profissionais bons e outros ruins, honestos e desonestos, então invista na busca desse profissional na sua região, esse é o meu sincero conselho.

Os corretores também vão te informar exatamente os valores a serem desembolsados na aquisição do imóvel e se é passível ou não de algum incentivo, os valores de impostos na sua região, também vão te ajudar na análise de documentos do seu futuro imóvel. Os corretores imobiliários devidamente credenciados possuem a informação técnica suficiente para ajudar na sua tomada de decisão.

Sistema Financeiro da Habitação

São exigências e requisitos para obter um financiamento pelo SFH

Para conseguir o financiamento, o interessado não pode ter restrições cadastrais junto a instituições de crédito ou aos próprios órgãos governamentais. 

Por isso, pessoas físicas negativadas no Serasa, no SPC ou com qualquer irregularidade junto ao Banco Central ou à Receita Federal não podem realizar um financiamento pelo SFH. O interessado também precisa fornecer documentos de comprovação de renda mensal que suporte o valor da prestação do financiamento que não pode passar de 30% do valor da renda mensal.

Quanto ao imóvel a ser financiado, o Sistema Financeiro de Habitação exige que o mesmo:

  • Seja residencial e esteja localizado em área urbana;
  • Esteja registrado no Cartório de Registro de Imóveis;
  • Não tenha sido objeto de outro financiamento pelo FGTS nos últimos três anos;
  • Esteja localizado na mesma região onde o interessado reside ou trabalha há pelo menos um ano;

Além disso, o requerente também pode utilizar os recursos do seu FGTS para ajudar no financiamento. Entretanto, existem exigências adicionais para quem pretende fazer uso desse benefício. São elas:

  • Ter pelo menos três anos de trabalho com carteira assinada sob o regime do FGTS;
  • Não ser titular de nenhum outro financiamento imobiliário pelo SFH;
  • Não ser proprietário de nenhum outro imóvel residencial urbano, seja em construção ou concluído.

Se você pretende comprar um imóvel de até R$1.500.000,00 , e possui uma renda mensal acima de R$2.800,00, possui um valor mínimo, em dinheiro de 20% do valor do imóvel que pretende comprar para dar de entrada; está com seu nome sem restrições de crédito, essa pode ser a melhor forma de comprar seu imóvel e aqui é onde começo a te ajudar com o pulo do gato.

Vou te explicar em detalhes sobre o passo a passo de você garantir a melhor negociação da sua carta de crédito imobiliário, quais os pontos que devem ser negociados para reduzir o valor das suas parcelas, e como essa negociação pode te gerar um desconto muito significativo na sua compra, e lembre-se que estou aqui para tirar todas as suas dúvidas sobre essa forma de compra.

Se você já está preparado conquistar sua casa nova:
Nome sem restrição, OK;
Dinheiro de entrada disponível, OK;
Comprovação de renda, OK;
Fale comigo que eu te ajudo.
Conquistar do seu financiamento imobiliário, vai seu muito mais fácil.

  • Se ficou com dúvidas, é normal, são muitas informações com muitos detalhes por isso sugiro que fale com um de nossos especialistas.
  • Parabéns por você estar aqui e estamos junto até depois do fim.
  • E aí General, o que achou dessa aula? Compartilha com seus amigos e parentes.

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