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Os 05 Métodos de Avaliação Imobiliária aceitos pelos Juízes

Os 05 Métodos de Avaliação Imobiliária para servirem como um  documento oficial devem seguir as normas técnicas de construção de um Laudo de Avaliação Imobiliária, ou um Parecer técnico, e para ser um instrumento seguro, deve estar pautado em Norma ABNT, seguindo as Diretrizes do IBAPE (Instituto Brasileiro de Perícias), e pelo Sistema CRECI – COFECI.

 

A Avaliação Imobiliária é o processo de análise técnica que determina quanto vale um determinado imóvel para o mercado atual. Esse tipo de análise é feita em qualquer variável do imóvel, sendo ele uma casa, uma sala comercial, um prédio residencial ou comercial, uma propriedade rural, um terreno ou qualquer outro tipo de imóvel.

Com os 05 Métodos de Avaliação Imobiliária conseguimos criar este esse instrumento que é a ferramente primordial para toda e qualquer Operação e/ou Processo Judicial que envolva os bens imóveis, pois lhe dá segurança jurídica.

A Avaliação Imobiliária Técnica é muito parecida com um Laudo Pericial, que é o fruto de uma Pericia Judicial, a diferença maior entre esses dois documentos é que somente um Magistrado pode pedir uma Perícia Judicial. A Pericia Judicial é feita sem levar em conta o interesse das partes, o Perito está focado em fazer uma análise da situação real e municiar o Excelentíssimo Senhor Juiz com provas e fatos reais que lhe ajudem a tomar sua decisão. Diferente de uma Avaliação Imobiliária Técnica, que vai defender os interesses do particular contratante.

Os particulares, Pessoas Físicas ou Jurídicas querendo se municiar de provas e questionamentos a seu favor podem se antecipar ao pedido do juiz e fornecer o seu próprio Laudo de Avaliação Técnica de forma a validar suas acusações ou defesas, o importante é que este documento esteja seguindo um dos Os 05 Métodos de Avaliação Imobiliária que seguem as regulamentações dos órgãos competentes.

Outra forma dos particulares se defenderem dentro de uma Pericia Judicial é contratando um Assistente Técnico para acompanhar a realização da perícia, para que este técnico verifique os pontos de interesse do seu contratante. Esse Assistente técnico deve ser um profissional da área e estar em dia com seu conselho de classe, entre outras exigências, escolha com cuidado antes de fazer a sua contratação.

No caso da contratação de um Assistente Técnico, eu sugiro que você procure um profissional que também atue como Perito Judicial na mesma região onde está situado o imóvel, e se ele já obteve nomeação anterior em outro caso pelo mesmo Juiz, esse pode ser um diferencial ainda maior.  O grande diferencial deste profissional é que ela já possui a linguagem jurídica e os conhecimentos técnicos processuais adequados a esse processo.

Um dos pontos a serem verificados na hora de fazer esta Avaliação Imobiliária recai sobre qual o método deve ser utilizado.

DESCRITIVO DOS MÉTODOS DE AVALIAÇÃO IMOBILIÁRIA

Método Comparativo Direto

Neste método o Perito Judicial ou o Assistente técnico vão se utilizar de uma análise de mercado, buscando imóveis semelhantes à venda, analisando suas particularidades, identificando possíveis fatores de diferenciação, elaborar os cálculos devidos e chegar a um valor atual de mercado do imóvel avaliado.

Método Evolutivo

Optando por este método o profissional deverá ir pesquisando aos poucos as informações sobre o imóvel em questão. Imagine que o imóvel não existe mais, foi demolido, soterrado, explodido, etc. O profissional terá que fazer um processo investigativo sobre a existência e condições deste imóvel.

Método Involutivo

O método Involutivo é adotado quando o Técnico ou o Perito buscar chegar ao valor máximo que este imóvel tem. Imagine que no local posa ser construído um prédio ou um conjunto de prédios, o valor desse terreno será diferente, bem como o número de andares permitidos, a taxa de ocupação do imóvel, a facilidade de ligação de rede de gás, água, esgoto e energia e outros tantos quesitos que irão envolver muitas pesquisas na prefeitura e nas empresas concessionárias.

Método de Capitalização de Renda

Esse método é escolhido quando a finalidade da avaliação é identificar se vale mais, investir o capital em uma aplicação financeira ou na compra do imóvel, algumas vezes o retorno do investimento é maior que o valor da locação do imóvel, porém nesses casos eu aconselho verificar outros fatores que não somente o valor de investimento em dinheiro, em especial em imóveis específicos e para determinadas empresas.

Conjunção de Métodos

Usado em situações em que o profissional Perito Judicial ou Assistente Técnico para fazer sua Avaliação Imobiliária precisa juntar os resultados atingidos em outros métodos. Imagine que utilize o método Comparativo Direto para se chegar ao valor do terreno e o Método Evolutivo para chegar ao valor da parte construída, para somar os dois valores e chegar ao valor do imóvel envolvido no processo.

 

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Os 05 Métodos de Avaliação Imobiliária aceitos pelos Juízes

Bibliografia e Citações:
1 ABNT ( Associação Brasileira de Normas Técnicas);
2 IBAPE (Instituto Brasileiro de Perícias),
3 CRECI – COFECI Conselho Regional dos Corretores de Imóveis;

Leonardo Leão
Perito Judicial – RJ
Assistente Técnico em Avaliação Imobiliária.

 

Os 05 Métodos de Avaliação Imobiliária

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