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IPTU Contribuição de Melhoria

IPTU Contribuição de Melhoria

Uma das ações que poucas pessoas sabem que é possível mover contra o órgão público, é a ação de Revisão de IPTU, se você acredita que o valor cobrado está “caro” e deseja pagar menos impostos ou se seu imóvel vai ser desapropriado em breve, você precisa ler este conteúdo por completo.

O que é IPTU e quem tem de pagar?

IPTU (Imposto Predial e Territorial Urbano), como o nome indica, é o imposto voltado a propriedades com construção no meio urbano. Ou seja, ele é cobrado anualmente de todos os proprietários de casas, prédios ou estabelecimentos comerciais nas cidades.

Como o IPTU incide sobre a propriedade, o contribuinte deverá pagar pelo número de imóveis em seu nome. Se for um, paga imposto só de um; se forem dez, paga imposto de dez, cada um com seu valor específico.

Se a propriedade for urbana, mas for apenas um terreno, sem construção, paga-se o ITU (Imposto Territorial Urbano). Se for fora do perímetro urbano, incide o ITR (Imposto Territorial Rural), com base de cálculo diferentes do IPTU.

 

Como é calculado o IPTU?

O IPTU é calculado com base no valor venal do imóvel, que é o preço da propriedade estabelecido pelo Poder Público. Sobre ele, é realizada a aplicação de alíquotas, descontos e acréscimos definidos pelos municípios.

O IPTU é reajustado anualmente, considerando-se a valorização do imóvel e da região ou eventual mudança da legislação municipal.

Há um limite para esse aumento, a depender de cada município.

 

O que é valor venal?

Valor venal é, basicamente, o valor de compra e venda de um imóvel estabelecido pelo órgão público. Essa avaliação imobiliária leva em conta fatores como idade e localização do imóvel.

Geralmente não tem relação com o valor de mercado, seu valor pode ser menor ou maior. Normalmente é menor, porque o preço de mercado é condicionado pela procura e oferta.

É com base no valor venal que a prefeitura estipulará o IPTU a ser pago e o quanto deverá pagar ao proprietário em caso de penhora ou de desapropriação, por exemplo.

Esse valor pode ser reavaliado anualmente, de acordo com as mudanças do mercado (valorização da região, por exemplo) ou do próprio imóvel (como uma reforma de melhoria). Em caso de discordância quanto ao valor venal estabelecido, o cidadão pode mover uma ação de “Revisão de IPTU” para que seja feita uma reavaliação do valor venal.

Esses processos buscam diminuir o valor venal para se pagar um imposto menor ou buscam aumentar o valor venal para que o proprietário receba uma valor maior de indenização no caso de desapropriação pelo órgão público.

 

IPTU Contribuição de Melhoria

Um dos pontos que é analisado quando se faz o questionamento do aumento do valor do imposto é o tributo de Contribuição de Melhoria e das Taxas de Fiscalização e Prestação de Serviço Público.

A princípio, de acordo com o Código Tributário Nacional (CTN), a contribuição de melhoria pode ser cobrada por quaisquer dos entes federativos, no âmbito de suas respectivas atribuições, e é instituída para fazer face ao custo de obras públicas de que decorra valorização imobiliária, tendo como limite total a despesa realizada e como limite individual o acréscimo de valor que da obra resultar para cada imóvel beneficiado.

Dessa forma, no âmbito dos Estados, a Contribuição de Melhoria é instituída para fazer face aos custos decorrente de obras públicas realizadas pelo Estado, ou pelo Estado em conjunto com os municípios.

 

Fato Gerador

A contribuição de melhoria tem como hipótese de incidência a valorização de bem imóvel, decorrente da execução, pelo Estado e ou Prefeitura, das seguintes obras:

– construção, pavimentação e melhoramento de estradas de rodagem;

– construção de sistema de tratamento e de abastecimento de água e de esgoto, somente nos aglomerados urbanos que apresentem mais de 1.000 edificações;

– instalações de redes elétricas, telefônicas e de gás;

– abertura, alargamento, pavimentação, iluminação, esgotos fluviais e outros melhoramentos de praças e vias públicas.

 

Base de Cálculo

A base de cálculo da Contribuição de Melhoria será a valorização imobiliária decorrente da execução da obra, determinada pela diferença entre o valor do imóvel antes da obra e o posterior àquela.

 

Adendo: O valor anterior à obra será igual àquele que tiver servido de base para o lançamento do IPTU (Imposto Predial e Territorial Urbano) e do ITR (Imposto Territorial Rural), atualizado monetariamente na data do lançamento da Contribuição de Melhoria ou o valor que resultar da avaliação efetuada por comissão nomeada pelo Chefe do Poder Executivo.

Por outro lado, o valor posterior à obra será o que resultar de avaliação efetuada por comissão nomeada pelo Chefe do Poder Executivo.

Já nos casos em que as obras forem executadas em conjunto com a União ou os Municípios, a base de cálculo será a adequada percentualmente à participação financeira do Estado na execução da obra.

Lembrando que nessa última hipótese, ainda a União e o respectivo município poderão instituir suas respectivas Contribuições de Melhorias referente à mesma obra que foi realizada em conjunto com o Estado.

 

Isenção da Contribuição de Melhoria

Ficam isentos da incidência da contribuição de melhoria:

I imóveis de propriedade do Poder Público: União, Estados, Distrito Federal, Municípios, e suas respectivas autarquias;

II imóveis pertencentes a templos de qualquer culto;

III imóveis de propriedade de Instituições de educação e de assistência social, devidamente reconhecida, sem fins lucrativos, que comprovadamente prestem serviços de tal natureza;

IV os contribuintes proprietários de um único imóvel, rural ou urbano, que residam no mesmo e que se enquadrem nas seguintes faixas de renda mensal, medidas em termos de salário mínimo nacional:

Item Faixa de Renda Mensal % de Isenção

I até três salários mínimos 75%

II maior que 3,0 (três), até 3,5 (três e meio) 55%

III maior que 3,5 (três e meio), até 4,0 (quatro) 40%

IV maior que 4,0 (quatro), até 4,5 (quatro e meio) 35%

V maior que 4,5 (quatro e meio), até 5,0 (cinco) 20%

VI Maior que 5 (cinco) 10%

 

  • 1º Para se habilitarem ao benefício os contribuintes deverão apresentar requerimento ao órgão fazendário responsável pelo lançamento comprovando a situação escrita na lei e preencher o cadastro social.
  • busque também dentro do seu Estado e Município se existem descontos para idosos, aposentados e outros, alguns Estados e Municípios oferecem alguns descontos.

 

ATENÇÃO: As hipóteses I e II não se tratam de IMUNIDADES, mas isenções. Lembre-se de que a imunidade dos templos, partidos políticos (…) é em relação a IMPOSTOS. A contribuição de melhoria, apesar de um tributo, não é imposto.

 

Sujeitos Passivos

O contribuinte é o proprietário do imóvel ao tempo do lançamento do tributo, transmitindo-se a responsabilidade aos adquirentes ou sucessores a qualquer título.

No caso de enfiteuse, responde pela Contribuição de Melhoria o enfiteuta.

 

“enfiteuse – direito real em contrato perpétuo, alienável e transmissível para os herdeiros, pelo qual o proprietário atribui a outrem o domínio útil de imóvel, contra o pagamento de uma pensão anual certa e invariável; aforamento.”

 

Logo, são os responsáveis pela Contribuição de Melhoria:

Adquirentes;

Sucessores;

Enfiteuta, no caso de enfiteuse.

Quando houver condomínio, quer de simples terreno quer de terreno e edificação, a contribuição será lançada em nome de todos os condôminos, que serão responsáveis na proporção de sua quota.

Tratando-se de loteamento, cada lote constituirá unidade autônoma sujeita à Contribuição de Melhoria.

 

Lançamento

O lançamento da Contribuição de Melhoria se fará de ofício. Executada a obra, na sua totalidade ou em parte, suficiente para beneficiar determinados imóveis, de modo a justificar o início da cobrança da Contribuição de Melhoria, proceder-se-á ao lançamento referente a esses imóveis.

Lançado o crédito e notificado o sujeito passivo, dentro do prazo que lhe for concedido na notificação do lançamento, o sujeito passivo poderá reclamar, ao órgão lançador contra:

– erro na localização e dimensão do imóvel;

– o quantum da avaliação procedida;

– valor da Contribuição de Melhoria;

– o número de prestações.

Entretanto, o pagamento da Contribuição de Melhoria efetuado fora do prazo fixado na notificação de lançamento sujeita o contribuinte ou o responsável, além de cobrança da correção monetária do débito, à multa de mora de 1O%.

Outros tributos que devem ser verificados são a Taxa de Fiscalização e Prestação de Serviço Público que de acordo com a Constituição Federal, A União, os Estados, o Distrito Federal e os Municípios poderão instituir os seguintes tributos em razão do exercício do poder de polícia ou pela utilização, efetiva ou potencial, de serviços públicos específicos e divisíveis, prestados ao contribuinte ou postos a sua disposição. Além disso, vale lembrar que as taxas não poderão ter base de cálculo própria de impostos.

 

IPTU Contribuição de Melhoria

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Bibliografia e Citações:
1 ABNT ( Associação Brasileira de Normas Técnicas);
2 IBAPE (Instituto Brasileiro de Perícias),
3 CRECI – COFECI Conselho Regional dos Corretores de Imóveis;

Leonardo Leão
Perito Judicial – RJ
Assistente Técnico em Pericias de  Avaliação Imobiliária.
Pericia Extrajudicial em Avaliação Imobiliária
Consultoria em Financiamentos Imobiliários

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