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A importância da avaliação judicial de imóvel

A importância da avaliação judicial de imóvel se deve ao fato de que o juiz não tem o devido conhecimento técnico para realizar esta avaliação e por se tratar de valores substanciais se torna necessário a presença de um perito judicial para assegurar a transação que deverá ser realizada.

 

A avaliação judicial de imóvel é imprescindível ao Judiciário.

São várias as demandas envolvendo esse tipo de bem, o que justifica o requerimento de profissionais gabaritados para a perícia. O avaliador pode ser um oficial de justiça ou um profissional que tenha curso superior ou técnico, hoje temos engenheiros, arquitetos e corretores de imóveis que tenham feito um curso específico em perícias e que tenham comprovadamente a capacitação técnica compatível e queiram lidar com os processos.

Além do judiciário, as imobiliárias, escritórios de advocacia e instituições financeiras solicitam este serviço, para que façam parte de diversos tipos de causas judiciais, negociações imobiliárias, renovações de alugueis, financiamentos e outros.

Antes de entrar propriamente em tal segmento, é necessário destacar: estimar o valor desse tipo de bem é imprescindível em alguns atos da vida cotidiana, como na venda de uma casa ou apartamento.

Ainda, é primordial saber o quanto vale a sua propriedade caso você decida arrendar seu pedacinho de terra, para financiamentos rurais e habitacionais também são exemplos de como as instituições financeiras exigem o conhecimento técnico do avaliador.

A contratação de seguros também exige tal perícia para estipular o valor do prêmio a ser pago. Por fim, é possível citar a importância do procedimento no âmbito corporativo para a atualização de dados contábeis com base no patrimônio estimado da empresa.

 

Utilidade ao Poder Judiciário

Além de tais fatos cotidianos, várias ações requerem a avaliação judicial de imóvel para a mediação e resolução de conflitos, seja para a penhora, seja para leilão no processo de execução ou mera atribuição de valor a fim de proceder à partilha em um inventário.

O procedimento também é requerido em outra situação habitual nas varas de Família: quando o casal se divorciando precisa dividir os bens, até porque o regime de divisão comumente adotado ao constituir matrimônio é o da comunhão parcial.

Assim, tudo que foi comprado durante o casamento deve ser dividido igualmente entre as partes.

A avaliação judicial de imóvel ainda é importante em ações de divisão e demarcação de terras particulares, conforme art. 597, §3º, III do Código de Processo Civil. Nas demandas relativas à desapropriação, as verbas indenizatórias e os tributos são calculados com base no valor imobiliário estabelecido pelo perito avaliador.

Também podemos evidenciar a importância do procedimento na arbitragem, já que estamos em um momento de grande destaque aos métodos alternativos de resolução de conflitos, afinal, eles não sobrecarregam o Judiciário e põem fim aos embates de forma célere.

 

Benefícios da avaliação judicial de imóvel

Diante de tantas modalidades diferentes para a aplicação do procedimento, já é possível imaginar seus benefícios. Ele confere segurança jurídica à relação contratual firmada, tanto em negociações da vida cotidiana quanto na decisão do magistrado nos processos sob sua responsabilidade.

Assim, a avaliação judicial de imóvel orienta pessoa física e jurídica em contratos securitários, de compra e venda e de financiamento imobiliário. Inclusive, ela é admitida na qualidade de prova pericial na Justiça, conforme art. 464 do CPC, servindo até para o Estado defender seus interesses em ações de execução fiscal.

A avaliação judicial de imóvel também contribui para a realização de acordos extrajudiciais, resolução do embate de forma consensual e eficiente entre os litigantes.

O laudo tem credibilidade porque é resultado do trabalho minucioso do profissional, baseado em análise técnica e mercadológica precisa, como veremos a seguir.

 

O papel do avaliador no caso concreto

Existem 3 perfis de profissionais que estão aptos a realizar este tipo de perícia.

O primeiro profissional só trabalha para justiça, foi aprovado em concurso público para garantir a presença de tal profissional no quadro de servidores dos tribunais: o oficial de justiça avaliador, conforme art. 154, V do CPC.

Ele tem conhecimento técnico e da legislação para proceder à análise, porém o que lhe falta na grande maioria das vezes é o amplo domínio do mercado imobiliário para fazer as comparações e chegar a um valor razoável para o bem.

Caso você não seja oficial de justiça, pode ser nomeado para a avaliação judicial de imóvel pelo juiz mediante cadastro nos tribunais ou mediante contratação da parte para acompanhar os trabalhos. É possível que você seja intimado para prestar esclarecimentos por escrito ou em audiência caso houver dúvida no processo.

No caso de profissionais que atuam como auxiliares da justiça, os mesmos devem fazer uma formação própria para se tornar um perito judicial, essa formação vai dar a este profissional os conhecimentos da legislação e toda parte legal a ser empregada na pericias.

O segundo profissional são os engenheiros e arquitetos, que não são concursados, porém estão devidamente cadastrados nos tribunais de justiça e preenchem todos os requisitos para realizarem as avaliações imobiliárias, apesar de realizarem todos os tipos de avaliação de imóveis, estes profissionais, são especialistas na avaliação da estrutura, das benfeitorias e das condições dos imóveis.

O terceiro profissional apto a realizar uma avaliação judicial é o corretor de imóveis que tem o foco na avaliação de imóveis no que se refere e valor comercial de venda ou para renovatórias de aluguel. O corretor de imóveis para atuar como perito, deve passar pela formação em perito judicial e estar devidamente cadastrado nos tribunais de justiça.

Se o corretor de imóveis quiser fazer os laudos para negociações extrajudiciais, atendendo particulares, empresas e instituições financeiras, é preciso estar cadastrado no CNAI (Conselho Nacional de Avaliadores Imobiliários).

Para todas as hipóteses de avaliação é necessário expertise para a realização da análise, motivo pelo qual é tão importante contar com uma instituição de ensino séria e comprometida com o seu aprendizado.

O trabalho do perito dá credibilidade e transparência aos envolvidos na relação jurídica firmada.

 

Fatores a serem considerados

A avaliação de imóveis segue a norma nº 14.653-1 da ABNT, além de outras especialmente designadas para imóveis urbanos (14.653-2), rurais (14.653-3) e empreendimentos (14.653-4). Elas regulamentam uma série de requisitos a serem analisados, como:

– topografia e zoneamento do terreno;

– idade, metragem, acabamentos e vícios de construção do imóvel;

– transporte, facilidade de acesso, comércio local e infraestrutura da região

– documentação do imóvel, situação de impostos, zoneamento e outros.

– valor comercial, possibilidades de outros ganhos

A avaliação judicial de imóveis também pode contemplar a liquidez do bem com base em comparações a outros semelhantes no mercado, ou seja, a facilidade com que ele pode ser convertido em ativo em razão de seus atrativos.

Ainda, é possível levar em consideração os documentos de matrícula, IPTU e outros encargos acessórios, tais como condomínio, conta de luz e de energia. Demais documentos podem ser ponderados para verificar a necessidade de regularização e atualização da propriedade, fator influente no valor designado.

 

Os motivos para se especializar na área

A metodologia e os parâmetros estabelecidos pelas normas regulamentadoras são imprescindíveis para o trabalho do avaliador. Uma boa avaliação judicial de imóvel pressupõe capacitação técnica e conhecimentos específicos do mercado imobiliário.

Essas causas de avaliação de imóveis envolvem valores muito significativos que vão impactar a vida das pessoas, é um trabalho que exige muita responsabilidade e para dar o retorno esperado, tanto para os magistrados como para os particulares é fundamental que o profissional esteja em constante evolução.

 

A importância da avaliação judicial de imóvel

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Bibliografia e Citações:
1 ABNT ( Associação Brasileira de Normas Técnicas);
2 IBAPE (Instituto Brasileiro de Perícias),
3 CRECI – COFECI Conselho Regional dos Corretores de Imóveis;

Leonardo Leão
Perito Judicial – RJ
Assistente Técnico em Pericias de  Avaliação Imobiliária.
Pericia Extrajudicial em Avaliação Imobiliária
Consultoria em Financiamentos Imobiliários

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