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Avaliação Judicial de Imóvel

O que é avaliação judicial de imóvel?

A avaliação de imóveis é feita para que seja determinado o valor de mercado de um imóvel, tanto para venda como para locação, podendo ser ele um apartamento, uma casa, um terreno, um imóvel rural, industrial, comercial, dentre outros.

A avaliação, por sua vez, precisa ser feita por um profissional competente e sério já que isso é primordial para a decisão do valor do imóvel que está sendo avaliado. Pensando nisso, os avaliadores precisam obter conhecimentos específicos e técnicos para garantir a confiabilidade do preço estipulado.

Este serviço de avaliação de imóvel recebe a denominação de avaliação judicial de imóveis quando é feita por determinação de um juiz, em um processo judicial.

O juiz, quando se depara com uma causa que envolve imóveis precisa nomear um perito avaliador para que faça esta avaliação. Este perito é então chamado de perito judicial e prestará seu serviço à justiça durante a fase de produção de prova do processo; depois disso ele se desligará automaticamente desta função e poderá voltar a ser nomeado em um novo processo judicial.

Um Perito Judicial em avaliação de imóveis antes de atuar nos tribunais ele precisa apresentar documentações que comprovem sua competência profissional, que está capacitado para atuar como perito, declaração do órgão de classe de que não possui problemas nos últimos 5 anos e também todas as certidões negativas dos órgãos judiciais e de polícia.

Qual a importância da avaliação de imóveis?

A avaliação de imóveis é importante para uma série de ocasiões, podendo ser para:

  • Determinar valor de liquidação;
  • Estipular o valor para seguros;
  • Possuir garantias bancárias;
  • Fazer atualização patrimonial;
  • Realizar o planejamento tributário;
  • Analisar os portfólios imobiliários;
  • Estabelecer a reestruturação societária;
  • Definir valores locativos;
  • Absorver prejuízos que foram acumulados;
  • Apontar o saldo de vida útil;
  • Estabelecer os custos para objetivos gerenciais;
  • Apontar os valores liquidados;
  • Realizar partilhas e inventários;
  • Propiciar indenizações;
  • Fazer a cotação para compra e venda;
  • Estruturar a regularização do imóvel;
  • Acompanhar a perícia;
  • Desapropriar imóveis;
  • Acompanhar as disputas judiciais;
  • Dar assistência técnica aos advogados;
  • Conduzir intervenções expropriatórias com objetivo de desapropriação.

Como é feita a avaliação de um imóvel?
A avaliação de um imóvel é feita conforme os regulamentos da ABNT (NBRs 14.653-1, 14.653-2, 14.653-3, 14.653-4) as novas do CRECi e do IBAPE. Essas avaliações judiciais e extrajudiciais seguem um padrão de construção o0nde são aplicados cálculos de homogenização dos critérios e respostas de quesitos que fazem parte do pedido de perícia.

Quem pode fazer uma Avaliação Judicial?

Uma avaliação sendo conduzida por profissionais que possuam o credenciamento ao Cadastro Nacional de Avaliadores Imobiliários (CNAI), é utilizada em pericias extra judiciais, essas avaliações recebem um selo digital fornecido pelo CRECI da região responsável e esta avaliação fica registrada por até cinco anos.

Peritos judiciais avaliadores de imóveis atuam na esfera judicial, como perito judicial a trabalho de um juiz, e para isso precisam estar devidamente cadastrados nos tribunais de justiça e somente um perito judicial realiza uma avaliação judicial.

O perito que irá avaliar o imóvel emitirá o laudo pericial de avaliação de imóvel como produto final da análise e cálculos realizados daquele determinado bem.

Como se inicia a avaliação judicial de imóvel?

Uma vez que o perito avaliador é nomeado pelo juiz ele deve estipular seus honorários num prazo máximo de 05 (cinco) dias, através de petição de honorários. O juiz então analisará o valor peticionado e poderá aprovar ou não. Caso não aprove o juiz poderá determinar o valor dos honorários. Cada parte do processo também poderá contestar o valor pedido pelo avaliador, no entanto é o juiz quem dá a palavra final. Porém cabe ao Perito aceitar ou não a realização da pericia, esse é um dos direitos do perito.

Uma vez definido os honorários o avaliador junta uma nova petição ao processo informando ao juiz se aceita ou não a demanda. Uma vez aceita, ele pode requerer 50% do valor adiantado e o restante a receber no final, quando entregar o laudo de avaliação do imóvel.

A norma ABNT Nbr 14.653

A Associação Brasileira de Normas Técnicas é uma organização sem fins lucrativos, privada e de utilidade pública que surgiu nos anos de 1940 com o intuito de fornecer elementos que auxiliem na evolução tecnológica do Brasil.

Dessa forma, a associação é responsável por normalizar as técnicas realizadas no país, não somente a respeito de imóveis como também para muitas outras técnicas desenvolvidas em solo nacional.

Essa norma, em específica, é a que estipula como devem ocorrer as avaliações nos imóveis do Brasil inteiro. Podendo estabelecer quais os procedimentos precisam ser executados e como pode ser feita a coleta de amostrar, os cálculos, a homogeneização das amostras, dentre outras funções que envolvem a avaliação do imóvel de forma ampla.

Levando em consideração a norma, somente os peritos podem avaliar um imóvel e assinar os laudos finais da observação. A norma 14.653 é constituída por sete partes, sendo elas, respectivamente:

  • Nbr 14.1653-1: procedimentos gerais – avaliação de bens;
  • Nbr 14.1653-2: imóveis urbanos – avaliação de bens;
  • Nbr 14.1653-3: imóveis rurais – avaliação de bens;
  • Nbr 14.1653-4: empreendimentos – avaliação de bens;

A norma dispõe diretrizes para a avaliação de bens, sendo assim, há classificação a respeito de sua natureza, definições, abreviaturas, símbolos, instituição de terminologia, descrição de tarefas básicas, exposição de metodologias básicas, requisitos de laudos de análise e especificação do parecer.

Onde contratar um avaliador de imóvel ou um assistente técnico?

Se você precisa de uma avaliação de imóveis feita por um profissional capacitado eu sugiro que você procure um perito judicial que também tenha o cadastro CNAI, assim você tem a garantia de estar contratando um profissional que tanto está apto para realizar perícias judiciais como perícias extrajudiciais.

Os Peritos também são muito procurados para serem auxiliares técnicos dentro dos processos, nesta função o profissional vai acompanhar de perto a pericia a ser realizada atentando para os interesses do seu contratantes, diferente de quando estão na função de perito judicial e devem ser imparciais nos parecer técnico

Dessa forma, caso você precise de um profissional para realizar uma avaliação extrajudicial de imóvel na sua propriedade, seja ela qual for, basta entrar em contato comigo que lhe indico um profissional capacitado e te oriento no que for necessário.

 

 

Avaliação Judicial de Imóvel

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Bibliografia e Citações:
1 ABNT ( Associação Brasileira de Normas Técnicas);
2 IBAPE (Instituto Brasileiro de Perícias),
3 CRECI – COFECI Conselho Regional dos Corretores de Imóveis;

Leonardo Leão
Perito Judicial – RJ
Assistente Técnico em Pericias de  Avaliação Imobiliária.
Pericia Extrajudicial em Avaliação Imobiliária
Consultoria em Financiamentos Imobiliários

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